Nasljedstvo koje nitko ne želi - ošasna imovina za Grad Lipik nije profit, već dugogodišnji pravni izazov

U labirintima zakonskih odredbi i zemljišnih knjiga krije se termin koji prosječnom građaninu zvuči strano i strogo - ošasna imovina. Iza hladnog pravnog naziva najčešće stoje tužne životne priče o sugrađanima koji su preminuli bez zakonskih nasljednika ili što je češći slučaj, čije su obitelji, pritisnute dugovima, bile primorane odreći se nasljedstva. U takvim situacijama, po sili zakona, ulogu nasljednika preuzima jedinica lokalne samouprave (JLS).

Iako se na prvi pogled može činiti da je riječ o iznenadnom povećanju gradske imovine, stvarnost je znatno kompleksnija. Ošasna imovina najčešće podrazumijeva zapuštene kuće, zarasla poljoprivredna zemljišta i nekretnine opterećene bankovnim potraživanjima ili drugim teretima. Jer, da je drugačije, zašto bi se itko toga i odricao…
O tome kako Grad Lipik upravlja takvim „poklonima“ te s kakvim se preprekama susreće u osposobljavanju istih za eventualni ponovni plasman na tržište te postoji li strategija kojom bi se te nekretnine ponovno stavile u funkciju, razgovarali smo s Irenom Tutić, voditeljicom Odsjeka za pravne poslove, graditeljstvo i komunalne djelatnosti Grada Lipika.
Termin „ošasna imovina“ zvuči strogo pravnički. Možete li našim sugrađanima jednostavno pojasniti što on zapravo znači u kontekstu zakona i prakse?
Pojam ošasne imovine izravno je definiran Zakonom o nasljeđivanju. Prema zakonu, u trenutku smrti fizičke osobe njezinu imovinu stječe nasljednik. Međutim, nasljednik ima pravo odreći se nasljedstva, u kojem se slučaju smatra da ga nikada nije ni stekao. Sukladno članku 6. spomenutog Zakona, ako ostavitelj nema nasljednika, što uključuje i situacije kada se svi potencijalni nasljednici odreknu svojih prava, ostavina prelazi na općinu, odnosno grad. Oni tada postaju zakonski nasljednici bez mogućnosti odricanja od tog prava. Upravo ta ostavina koja prelazi na jedinicu lokalne samouprave predstavlja ošasnu imovinu.

Dvadesetak pravomoćnih rješenja u desetak godina

S obzirom na to da smo manja sredina, koliko je Grad Lipik do danas zaprimio pravomoćnih sudskih rješenja o takvom nasljeđivanju?
Gledajući razdoblje od posljednjih desetak godina, Grad je zaprimio dvadesetak pravomoćnih rješenja o nasljeđivanju ošasne imovine. Najčešće je riječ o suvlasničkim dijelovima obiteljskih kuća te pripadajućem poljoprivrednom zemljištu. Zasebna građevinska zemljišta rjeđa su pojava, osim onih koja su neposredni dio okućnice. Što se tiče stanova, u navedenom razdoblju zabilježen je tek jedan, ali prije dosta vremena.
Postoji li u vašoj praksi ošasna nekretnina kojom bi Grad mogao biti u potpunosti „zadovoljan“, u smislu da su vlasnički odnosi čisti, a financijski tereti nepostojeći?
Izuzetno rijetko. Gotovo se uvijek naknadno ispostavi da postoje određeni tereti, čak i oni koji u prvi mah nisu bili vidljivi ili zapisani na samoj nekretnini. Teško možemo govoriti o situaciji u kojoj Grad stekne nekretninu koju može odmah i jednostavno prodati te ostvariti profit. Naprotiv, te su nekretnine u pravilu opterećene hipotekama, često onima koje su podignute upravo radi kupnje tog objekta. Dosadašnja praksa pokazuje da niti jedno nasljeđivanje koje je Grad dobio nije bilo financijski profitabilno.

Da se vratimo korak u natrag. Što Grad poduzima u trenutku kada postane vlasnikom ošasne imovine i u kojoj mjeri ona zapravo opterećuje gradski proračun?
Nakon zaprimanja rješenja o nasljeđivanju i preciznog utvrđivanja stečene imovine, Grad se po sili zakona u zemljišnim knjigama upisuje kao vlasnik, pri čemu svi postojeći tereti na nekretnini ostaju nepromijenjeni. Potom slijedi postupak evidencije u imovinskom portfelju. U slučajevima kada nekretnina nije opterećena teretima, angažira se ovlašteni sudski vještak radi procjene njezine vrijednosti, nakon čega županijsko procjeniteljsko povjerenstvo utvrđuje usklađenost procjene sa zakonskim odredbama. Ukoliko je nalaz pozitivan, procijenjeni iznos postaje početna tržišna cijena te se pristupa raspisivanju javnog natječaja za prodaju.
S druge strane, ako imovinsko-pravno stanje nekretnine nije uređeno - a u pravilu je riječ o takvima - suočavamo se s iznimnim opterećenjem zbog opsežnosti i kompleksnosti takvih predmeta. Budući da ne postoji univerzalan obrazac postupanja, svakom je predmetu nužno pristupiti individualno. Riječ je o procesima koji su izrazito zahtjevni te iziskuju znatan angažman ljudskih resursa i vremena. Rješavanje imovinsko-pravnih odnosa općenito predstavlja složen društveni proces, a dodatno se komplicira kada je riječ o imovini opterećenoj različitim teretima. Takvi predmeti najviše iscrpljuju zbog dugotrajnosti i administrativne složenosti, osobito u segmentu dokumentacije koju je potrebno usuglasiti s odvjetničkim društvima vjerovnika.
U fizičkom smislu, sve dok je nekretnina u njegovu vlasništvu, Grad je dužan o njoj skrbiti pažnjom dobrog gospodara. To obuhvaća plaćanje različitih paušalnih naknada te redovito održavanje okoliša i objekata. Navedene poslove obavljaju nadležne gradske službe, što za gradski proračun predstavlja kontinuiran i fiksni trošak.
Što se događa s nasljednicima koji su odbili naslijediti imovinu? Postoji li potreba za daljnjim kontaktom s tim osobama nakon što potpišu izjavu?
Ne, potreba za kontaktom prestaje. Zakon o nasljeđivanju omogućuje nasljednicima da kod javnog bilježnika daju neopozivu pisanu nasljedničku izjavu kojom se odriču nasljedstva. U tom trenutku oni de facto izlaze iz cijele priče. Ako se utvrdi da sljedeći nasljedni redovi ne postoje ili nisu dostupni, Grad po sili zakona postaje vlasnik.

Višegodišnji procesi do moguće prodaje

Osim što su financijski opterećene, što se tiče vlasničkih odnosa, u kakvom stanju nekretnine pristignu u vlasništvo JLS? Isto tako, zakon kaže da Grad ne smije odbiti ošasnu imovinu, čak i ako je ona opterećena dugovima koji premašuju njezinu vrijednost. Kako se nosite s potraživanjima vjerovnika, poput banaka i sl.?
Često su u pitanju vrlo usitnjeni suvlasnički dijelovi - primjerice desetine ili dvanaestine vlasništva - što dodatno komplicira situaciju. Dodatnu složenost predstavljaju potraživanja vjerovnika, prvenstveno banaka i srodnih institucija. Iako vjerovnici nakon saznanja da je Grad stekao nekretninu očekuju brzu naplatu, taj postupak nije ni jednostavan ni kratkotrajan. Strana koja ima upisano potraživanje najčešće pokreće ovršni ili parnični postupak, ovisno o vrsti duga, s ciljem naplate potraživanja, što u pravilu predstavlja dugotrajan proces.
Situaciju dodatno otežava činjenica da na pojedinim nekretninama postoji više istodobnih postupaka jer se pojavljuje niz vjerovnika s različitim potraživanjima, čiji iznosi katkad premašuju i samu tržišnu vrijednost nekretnine. Načelno se vjerovnici namiruju prema redoslijedu zaprimanja zahtjeva iz naslijeđenih sredstava. Ako se potraživanja ne mogu podmiriti na taj način, na nekretninu se upisuje teret ili se protiv Grada pokreće ovršni postupak. Kada je riječ o bankarskom sektoru, banke svoja potraživanja često prodaju trgovačkim društvima registriranim za naplatu potraživanja, koja potom prema Gradu nastupaju kao novi vjerovnici.
Koliko prosječno traje put jedne takve nekretnine od rješenja o nasljeđivanju do javnog natječaja za prodaju?
Trajanje ovisi o tome koliko je nekretnina opterećena te koliko je drugih potraživanja u postupku evidentirano. Procesi redovito traju godinama. Ilustracije radi, čak i u slučajevima s razmjerno uređenim imovinsko-pravnim stanjem, cjelokupna procedura do okončanja traje prosječno dvije godine. Vrijedi istaknuti kako su takvi jednostavni primjeri iznimno rijetki te ih je u dosadašnjoj praksi zabilježeno tek nekoliko. Nasuprot tome, kompleksniji predmeti zahtijevaju dugotrajne postupke koji se protežu na šest ili sedam godina. Radi potpunog razumijevanja dinamike rada, važno je napomenuti kako unutar gradske uprave ne postoji službenik zadužen isključivo za ošasnu imovinu, što je podatak koji dodatno utječe na brzinu rješavanja ovih predmeta.

Na koji način zainteresirani građani mogu doći do informacija o raspoloživim nekretninama koje Grad nudi na prodaju?
Sve zainteresirane strane upućujemo na službene mrežne stranice Grada, gdje se redovito objavljuju javni natječaji za prodaju pojedinih nekretnina, kao i pregled svih dosad prodanih objekata. Popis imovine, koji uključuje i ošasnu imovinu, dostupan je i u okviru Godišnjeg plana upravljanja nekretninama. Dodatno, uvid u cjelovito stanje i položaj nekretnine može se dobiti kombinacijom standardnih mrežnih servisa, poput Geoportala te sustava Uređena zemlja. Naposljetku, gradska uprava stoji na raspolaganju svim zainteresiranim građanima koji nam se mogu obratiti i osobno radi dobivanja svih potrebnih informacija i pojašnjenja.
Na koncu, razvidno je da ošasna imovina za Grad ne predstavlja preveliku sreću. Iza svakog pravomoćnog rješenja krije se višegodišnji labirint dokazivanja, sanacije dugova i fizičkog održavanja nekretnina koje su izvorni vlasnici, pritisnuti teretima, nerijetko s razlogom napustili. Premda zakon obvezuje Grad na ulogu nasljednika bez prava na odricanje, takvi „pokloni“ zapravo predstavljaju zahtjevni projekt pravne i tehničke sanacije.
Eventualna uspješna prodaja, jednom kada se realizira, prvenstveno služi rasterećenju gradskih resursa i okončanju procesa u kojem je Grad, unatoč neizvjesnom ishodu, bio primoran preuzeti odgovornost za imovinu koju nitko drugi nije htio.
Rekli bi u Gradu „ako bude nula, dobro je“.